협소주택을 에어비엔비로 운영한다면... (부제: 영도 협소주택 에어비엔비 사업성분석)

안녕하세요. 오당케남자입니다.

이제 여름이 성큼 다가 온듯 합니다.
부산은 해변이 많아 여름이면 모든 업종이 성수기에 들어가는데요.
특히 숙박시설 같은 경우에는 여름성수기에 가격이 엄청 뛰기도 하지요.
이런 문제 때문에 여름에는 특히 에어비엔비 같은 사설 숙박업소들이 유행하는데요.
저렴한 가격에 호텔못지않은 서비스를 갖추고 있어서 인기가 많습니다.
다만 저는 2년전 에어비엔비로 숙소를 돌리다 위생법에 저촉되어
벌금을 먹고 사업을 접은 슬픈 경험이 있지요.

에어비앤비 호스팅 후기 와 사업성 분석

다만 여름이 되니 다시 스믈스믈 생각나는 에어비엔비....
사이트를 확인해보미 아직도 수많은 호스트들이 운영하고 있습니다.
원룸과 오피스텔에서 운영하는것은 100% 불법일테지만 이렇게도 많은것을 보니
당시에 단속당한 제가 잘못한 것인 듯한 느낌입니다.

2년전쯤, 부산시 영도구에 위치하고 있는 협소주택을 본적이 있습니다.
건축프로젝트로 설계사에서 아주 이쁘게 지어둔 주택인데,
3층까지 연면적이 30평정도되는 협소주택임에도 3억중반의 가격이었거든요.
부산에서 낙후지역에 속하는 영도에 이런 멋있는 주택이 건축되었다는 점 때문인지 네이버 포스트와 몇몇 인기 블로그에서 소개되기도 했었지요.

며칠전 우연히 영도 부동산을 검색하다,
그 때 본 그 주택이 최근까지 매매가 안된 것을 발견했어요.
2억 중후반대로 가격이 내려갔더라구요.
이런 멋진 건물이 2억 중반이면....
이정도 퀄리티에.... 땅값에 건축비에... 비싸지 않은것 같은데.
흠흠흠......

그때 번뜩하는 생각이 스쳤습니다.

이 건물을 매입해서 에어비엔비를 돌리면 어떻게 될까.
단독주택인 만큼 민원에 대한 고민도 덜테고,
여차하면 도시민박업 사업자등록을 하면 되지 않을까... 하는 생각으로
이 문제에 대해서 조금 고민을 해보았습니다.

장점

• 우선 영도라는 지리적 특성상 해운대나 광안리 만큼의 핫 플레이스는 아닙니다. 태종대가 근처에 있고 야경이 멋져서 트렌디한 카페가 하나둘 생기고는 있지만 숙소로 아주 적합하다고 할수는 없지요. 차가 없으면 가기 힘들기 때문입니다. 하지만 남포동까지 차로 10여분이면 갈 수 있고, 해운대와 광안리까지도 그리 멀지 않기에 멋진 집에 적당한 가격이면 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

• 현재 한국의 에이비엔비는 정형화되어있습니다. 비록 에어비엔비의 초기 컨셉은 집주인이 같이 묵으며 여행자에게 문화를 알려주는 것이지만 한국에서 그런 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 호텔과 비슷한 형식으로 운영되기에 보통 원룸이나 오피스텔이 대부분이지요. 그렇기에 독채로 건물 자체를 빌리는 것은 에어비엔비에서 경쟁력을 가지고 있습니다. 이 말인 즉, 일반 원룸보다 비싼 숙박비를 받을 수 있다는 말입니다.

• 우리가 살면서 멋지게 디자인 된 건축물에서 숙박을 할 경우가 거의 없으리라 생각합니다. 그렇기에 한번의 특별한 경험이라는 점에서 연인들 사이에서 인기가 있을 것으로 보입니다. 원래 멋진곳이라면 시간과 돈을 들여 찾아가기 마련이지요.

단점

• 협소주택이라는 특성상 방과 화장실이 많습니다. 이 건물같은 경우에도 층별로 방과 화장실이 있습니다. 에어비엔비를 오토로 돌리는데 가장 중요한 부분 중 하나가 청소입니다. 요즘은 에어비엔비로 숙소를 운영하는 사람들을 위해 맞춤형으로 청소서비스를 제공하고 있는 업체도 많이 있습니다. 이 업체들이 요금을 산정하는데 있어 기준이 방과 화장실의 개수입니다. 이런 이유로 다른 주택에 비해 면적대비 청소비같은 유지비가 많이 든다는 문제점이 있습니다.

• 협소주택이라는 건축방법은 일본에서 유행하던 건축방식입니다. 높은 땅값으로 서울을 중심으로 한국에서도 유행하고 있지만, 사실 일부 젊은 세대들에게 통하는 방법이라 생각합니다. 건물내부에 계단도 있고, 집 면적 자체가 작기에 어른들이나 아이들이 같이 묵기에 불편함이 있을 것같습니다. 가족단위의 손님을 받을 수 없다는 점은 약점으로 보입니다.

• 건축을 해서 운영하는 사업을 할 때, 필수적으로 생각해야하는 것이 출구전략입니다. 결국 투자금을 회수하는 시점이 필요하다는 점이지요. 영도가 비록 부산에서 아직 개발이 덜 된 지역이라 개발가능성은 충분하지만 언제 제대로 개발이 진행될지 모를 일이지요. 그런 점에서 주변 노후 건축물 대비 높은 가격을 가진 이 주택이 현재보다 훨씬 높은가격으로 다시 매매가 이루어질 수 있을지 잘 고민해봐야하는 부분입니다.

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사실 지난 3월에 올라온 매매글을 보고 부동산에 연락을 해봤더니,
2억 중후반의 가격으로 매매가 완료되었다는 소식을 들었습니다.
떡줄사람은 생각지도 않는데 김칫국 부터 마신 셈이지요.

하지만 만약 이런방식으로 운영하는것이 잘 이루어진다면
크지 않은 비용으로 에어비엔비에서 큰 수익을 얻을 수 있는 방법이 될 수 있다 생각합니다.
자투리땅(20평 미만)에 협소주택을 건축한다거나,
이미 노후주택이 있는 대지를 매입해서 협소주택으로 재건축한다거나
적당한 토지가 있다면 충분히 고려해 볼수 있지요.

평소 숙박업에 관심이 있으시다면
"이런 방법도 있구나" 하고 직접 사업성 분석해보시길 권합니다.