강남·북 집값 격차 줄었다 왜?…박원순·규제의역설·개발호재

강남 대비 강북 아파트 중위가격, 3월 53%→7월 54.7%

용산 등 서울 강북 주요지역의 집값이 최근 급등하면서 강남과의 집값 차이를 줄이고 있다. 박원순 서울시장이 용산과 여의도 일대에 대한 대규모 개발 계획을 밝히고 나서 벌어지던 집값 격차가 줄어드는 양상이다. 용산구를 비롯해 동대문구 등 개발 호재가 있는 강북 주요지역의 집값 상승폭이 강남보다 높아서다.

14일 KB부동산에 따르면 지난달 강북지역 14개구의 아파트 중위가격은 5억2322만원으로 나타나 강남지역 11개구(9억5676만원)의 54.7% 수준을 기록했다.

아파트 중위가격은 비싼 아파트부터 순서대로 나열했을 때 중간에 위치하는 가격을 말한다. 평균가격은 고가 아파트가 많을 경우 현실을 제대로 반영하지 못할 수 있어 향후 시장의 방향을 파악하는 데 중위가격이 더 유용하다는 평가다.

강북 아파트의 중위가격은 상승세가 더뎠다. 강남 중위가격이 지난해 1월 7억3000만원대에서 올해 3월 9억3000만원대로 2억원 상승할 때 강북은 여전히 4억원대에 머물렀다.

이에 강북과 강남의 아파트값 격차는 큰 폭으로 벌어졌다. 강남 중위가격 대비 강북 중위가격 비율은 지난해 초 58% 수준이었으나 올 3월 53%까지 떨어졌다. 강남 아파트값이 오른 것에 비해 강북 아파트 매매가격은 덜 올랐기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "지난해 초부터 아파트 가격 추이를 보면 정부 규제가 강남을 겨냥했지만 그 피해는 강북이 입었다고 볼 수 있다"면서 '규제의 역설'을 지적했다.

하지만 지난 4월부터 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 아파트 매매거래가 급감하는 등 약세를 보이면서 강남북간 아파트 가격 격차가 주춤했고 최근에는 좁아지는 모양새다.

지난 6월 지방선거에서 박원순 시장이 3선에 성공하면서 강·남북 균형개발에 대한 기대감이 섞인 데다 특히 지난달 용산 개발 발언을 계기로 용산구 등에서 집값이 크게 상승했다.

한국감정원에 따르면 지난달 용산구 집값 상승률은 0.6%를 기록하며 보합 또는 마이너스를 보인 강남구(-0.32%), 서초구(0%), 송파구(-0.23%) 등 강남3구를 웃돌았다. 여기에 동대문구(0.67%), 강북구(0.87%), 중구(0.72%) 등의 다른 강북지역도 정비사업과 개발 호재로 집값이 뛰면서 강남과의 격차를 좁히는 데 일조했다.

실제 용산과 동대문 등 강북 주요지역의 아파트는 이전 최고가를 갈아치우는 등 급등세를 보이고 있다. 용산구의 신동아아파트 전용 140㎡의 실거래가는 올해 1월 15억5000만원에서 지난 5월 22억2000만원으로 7억원 가까이 올랐다. 동대문구 청량리 미주아파트 전용 137㎡는 지난달 실거래가 7억원을 기록하며 최고가를 경신했다.

동대문구 청량리의 A공인중개업소 대표는 "도심과의 접근성이 우수해 이전부터 실수요자들로부터 인기가 높았으나 최근 청량리역세권 개발 호재까지 전해지면서 투자자도 몰리고 있다"며 "전세가율도 다른 지역에 비해 높다는 점도 투자 요인으로 꼽힌다"고 말했다.

시장 전문가들은 키 맞추기 장세라고 진단했다. 올해 초까지 강남 집값이 크게 상승한 것에 반해 강북의 경우 상대적으로 덜해 수요가 강북 주요시장으로 쏠린 결과라는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "그 동안 강남의 상승세가 마·용·성(마포·용산·성동구)을 비롯해 인근 지역으로 확산되는 키 맞추기 현상을 보이면서 강남과 강북 집값 격차도 줄었다"며 "(강북 집값이) 어느 정도 오르면 부담을 느끼는 가격 저항선에 부딪히면 그 격차는 다시 벌어질 수 있다"고 말했다.