2018년

7월 5일
8월 27일
9월 13일

무슨날들일까? 부동산에 관심이 있는 사람들을 쉽게 알아챌 수 있을 것이다.

바로 부동산 정책이 발표된 날짜들이다. 문재인 정부들어 발표된 정책이 벌써 8번째다. 그만큼 정부가 부동산가격 잡기에 공을 들이고 있다는 얘기이기도 하다. 9.13 대책이후 연일 계속되는 뉴스보도들은 관련 내용은 찾아 공부하지 않으면 이해하기도 어렵다.

다음의 기사의 제목을 보자. 같은 내용일까? 다른 내용일까?
공정시장가액비율 100%까지 상향
김현미 "집값 급등지역, 공시가격 현실화" 선언

부동산에 관심이 많지 않은 편이라 신문에 나오는 내용들이 종종 헷갈린다. 특히 공시가격, 공정시장가액 비율, 과세표준 등 세금 계산을 위한 단어들은 뭐가 뭔지 도무지 알 수가 없다. 종부세 낼 일이야 없겠지만 이 시대를 살아가는 사람으로써, 혹은 대화를 위해서, 아니면 기사를 제대로 읽기 위해서라도 몇가지 지식들은 정리해 두어야 할 것 같다.

시가, 공시가격, 과세표준 ???

부동산과 관련한 세금은 크게 세 가지가 있다. 취득할때 내는 취득세, 보유할때 내는 보유세(재산세 및 종부세) 그리고 마지막으로 매도할때 내는 양도세이다.

세금을 납부 하기 위해서는 세금계산을 위해 기준이 되는 가격이 존재해야 하는데, 취득세와 양도세는 "시가"가, 보유세는 "공시가격"이 그 기준이 된다.

"시가"는 거래가격이므로 비교적 이해하기 쉽다. 취득 또는 양도는 거래가격이 존재하므로 시가를 기준으로 납부할 세금을 계산한다.

그러면 "공시가격"이란 무엇일까? 공시가격은 정부가 세금등을 매기기 위해 부동산을 평가한 가격이다. "부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률"(부동산공시법)에 의거하면 공시가격은 부동산의 "적정가격"이어야 한다. 하지만 현실적으로 공시가격은 적정가격이라고 보기 어렵다. 실제로 참여연대조사한 바에 따르면, 서울아파트의 경우 공시가격이 실거래가의 약 65%수준이다.

공시가격의 종류 : 부동산의 종류에 따라 공시가격의 명칭이 조금씩 다르다. 토지는 "개별공시지가", 주택은 "개별단독주택 공시가격" 그리고 아파트는 "공통주택 공시가격" 이라고 부른다. 발표기준일은 매년 1월 1일이며, 주택은 4월30일에, 토지는 5월 31일에 공시한다. 토지와 단독주택의 경우 조사대상의 범위가 넓기 때문에 개별 가격을 조사하기 전 표준주택과 표준지를 선정하여 각각
1월말과 2월말에 별도로 발표한다. 부동산 공시가격 알림이에서 조회 가능하다.

"과세표준"은 세금을 계산하기 위한 기준 금액이다. 얼핏 위에서 언급한 시가나 공시가격과 차이가 없어 보인다. 사실 과세표준과 시가(또는 공시가격)은 차이가 없는 것이 맞지만 정부가 정책적 목적 등을 위해 혜택을 주는 경우에는 둘이 달라질수 있다. 예를 들어 공시가격 4억 아파트의 재산세를 계산하는 경우 공제가 없다면 과세표준은 4억이 되지만, "공정시장가액비율"이라는 공제율(현재 주택 60%)을 적용하기 때문에 과세표준은 2.4억이 된다.

공정시장가액비율 : 일종의 세금 공제 제도다. 현재 주택의 공정시장가액비율은 재산세는 60%를 종부세는 80%를 적용하고 있으나, 종부세의 공정시장가액비율은 2019년부터 5%씩 상향조정하여 100%까지 인상할 계획이다.

이 중 우리에게 가장 익숙한 것은 "시가"이다. 하지만 세금은 "과세표준"에 세율을 곱해서 계산되므로 정부 관계자들은 과세표준을 기준으로 보도자료를 만든다. 예를 들어 종부세 납부를 위한 기준금액인 과세표준은 3억원이다. 이를 시가로 환산하여 약 20억원이 된다. 어떻게 계산된 것일까? 종부세의 과표는 "(공시가격 - 9억원) X 공정가액시장비율"로 계산한다. 종부세의 공정가액시장비율은 현재 80%이므로 역산하면 과세표준 3억원에 대한 공시가격은 12.75억이 된다. 한편 현재 공시가격은 시가의 약 65%수준이므로 실제로는 약 19.6억원이 된다.

정부발표 자료에서 종부세 납부 기준을 시가 18억원으로 언급하고 있다. 이 기준은 내년 공정가액시장비율인 85%와 공시가격이 시가의 70%인 것으로 가정하여 산출한 금액이다.

보유세

9.15 부동산 대책 이후 가장 HOT한 보유세에 대해 사례를 통해 좀 더 상세하게 알아보자.

재산세

재산세 계산의 기준이 되는 가격은 공시가격이라는 것을 이제는 알 것이다. 재산세는 다음과 같이 계산된다.

예를 들어, 공시가격 20억인 아파트의 재산세를 계산해보자. 공시가격에 공정시장가액비율인 0.6을 곱하면 과세표준은 12억이 된다. 여기에 아래 세율표상 해당 구간의 세율을 적용하면, 재산세는 417만원이 된다. 여기에 교육세 등이 추가되어 실제 납부액은 더 커진다.

주의할 점은 세율은 누진적으로 적용된다는 점이다. 즉 6천만원까지는 0.1%가 적용되고, 6천만원에서 1억 5천만원까지는 0.15%가 적용되는 방식이다.

종부세

종부세는 다음과 같이 계산한다.

재산세 계산방식과 동일하나 공시가격에서 공제액이 차감되고, 중복과세를 막기 위해 재산세가 차감되는 부분만 다르다. 예를 들어 공시가격 20억인 아파트의 종부세를 계산해보자. 공시가격에서 9억을 먼저 공제(1주택)한 후 공정시장가액비율인 80%를 곱하면 과세표준은 8.8억이 되고 여기에 다음의 세율을 곱하면 종부세는 510만원으로 계산된다.

납부할 종부세는 여기서 재산세 납부액을 차감하여 계산된다. 차감할 재산세는 종부세 과표 8.8억원에서 재산세공정가액시장비율인 60%과 세율(0.4%)을 곱한 211.2만원이다.

재산세 차감액 계산이 약간 어색하다. 이중과세를 막기 위한 법률의 취지상 9억원 이하까지는 재산세를 납부하고 9억원 초과분에 대해서는 종부세를 납부해야 할 것이다. 따라서 위의 예에서 차감할 재산세는 9억원 초과분에 대해 납부한 재산세인 264만원[(20억-9억)X60%X0.4%]이 되는 것이 타당하지 않을까?

마무리

실제 종부세 계산시에는 보유기간, 나이(60세이상) 및 부동산 합산 여부 등 몇 가지 추가로 고려해야 할 사항이 있다. 하지만 보유세에 대한 전반적인 계산의 흐름을 이해하기에는 이정도로 충분할 것 같다.

이상으로 보유세와 관련된 단어들의 의미와 계산사례를 알아보았다. 마지막으로 1주택자의 경우 재산가액에 따른 종부세 변동을 그래프로 표현하면 다음과 같다.

< 편의상 공정시장가액비율은 80%로 적용하였으며, 재산세 차감은 고려하지 않았다.>

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