4주택 취득세 4.6% 시대, 부동산 법인의 장점

(1) 주택에 대한 중과세를 회피하고 싶은 경우

주택이 3채 있는 경우, 2채를 부동산 법인을 설립 또는 전환하여 법인으로 등기 이전하면,
나머지 개인 명의로 보유한 1 채는 1세대1주택이 된다. 그래서 과세가 되는 경우라고 하더
라도 1주택이므로 중과세율을 피할 수 있고 장기보유특별공제가 가능하다.
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개인으로 중과세가 적용되는 경우 부동산 법인인 유리한 경우가 많지만, 개인이면서 일반세율이 적용되는 경우에는 오히려 법인전환이 불리한 경우가 많으므로 주의해야 한다.
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(2) 사업적으로 주택을 매매하고 싶은 경우

조정대상지역의 주택은 법인으로 매매하면 개인사업자보다 다소 유리하다. 주택을 수시로 매매하는 부동산매매업인 경우 개인사업자는 조정대상지역내 2주택 이상인 경우 양도세 중과세율(최대 62%)가 적용되며, 장기보유특별공제도 배제되어 많은 양도세 부담이 된다.

반면에 법인인 경우 부동산 양도 시 법인세율(주택은 20%~35%)로 중과세율(최대 62%)보다
낮은 세율을 적용받아 유리하다. 물론 법인은 추후에 양도차익(이익잉여금)에 대해 자금 인출 시 배당소득세 등이 나온다.
하지만 잉여금을 출금하지 않고 장기 재투자한다면 현금 유동성 면에서 부동산법인이 유리한 경우가 많다.

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(3) 신규로 주택임대사업을 하고자 하는 경우

개인은 지난 9.13 부동산 대책에 의해 조정대상지역 내에서 주택을 취득해 임대사업자등록을 하더라도 종합부동산세가 부과되고, 양도소득세 역시 중과세가 적용된다. 반면에 법인은 종합부동산세가 나오지 않으므로 유리하고 볼 수 있다.
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(4) 비용처리에서 유리

개인이 부동산을 양도하는 경우 인정되는 비용과 법인이 부동산을 보유, 양도하는 경우 인정되는 비용의 범위가 차이가 있다.
법인의 경우 대표이사의 급여도 비용처리가 되지만 개인의 경우는 대표의 인건비는 비용처리되지 않는다.
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개인의 양도세 필요경비는 부동산에 관련한 자본적지출만 비용처리된다. 일반적인 수익적지출(도배, 장판, 일반 관리비 등)은 비용처리가 안된다. 반면에 법인인 경우 자본적지출뿐만 아니라 사업에 관련한 일반적인 수익적지출도 비용처리가 되어 유리하다.
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부동산에 관련한 대출이자인 경우 개인인 경우 비용에 해당하지 않지만 법인인 경우 비용(손금) 처리가 되어 유리하다. 그래서 이자비용 등 관리 비용이 꾸준히 발생하는 경우이며 장기 보유인 경우 경비처리 면에서 법인인 유리한 경우가 있다.
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(5) 상속, 증여에 다양한 활용이 가능하다.

개인의 부동산을 증여를 하려면 등기부등본에 등기를 해야 한다. 이때 증여세와 취득세가 부과된다. 개인은 부동산법인의 주식을 소유하고 있는 것이므로, 주식을 증여하는 것이다.
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주식을 증여하는 경우 증여세는 부과되지만 부동산이 아니므로 취득세는 과세대상이 아니다. 그리고 주식은 취득세 부담이 없이 수시로 거래가 용이하므로 증여 또는 상속에 다양한 활용이 가능한 장점이 있다.
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(6) 단기 매매 목적의 부동산인 경우 부동산 법인이 유리할 수 있다.

개인인 경우 주택의 단기 매매인 경우 고율의 양도세율이 적용된다. 1년 이내 양도인 경우 40%(조정대상지역인 경우 기본세율+10% 또는 20%와 비교하여 큰 것)가 적용된다.
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반면에 법인 세율은 10%~25%(주택인 경우 10% 추가과세)로 상대적으로 낮은 세율이 적용되어 단기 매매가 수시로 이루어지는 경우 부동산 법인이 유리할 수 있다.